สวัสดีครับ วันนี้จะมาพูดถึงหนังสือแนะนำที่ช่วยให้เราเข้าใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกช่องทางหนึ่ง ซึ่งก็คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แล้วมันจะต่างจากการลงทุนในกองทุนรวมทั่วไปอย่างไร ที่ต่างก็คือกองทุนรวมอสังหาฯนี้ช่วยให้เราได้รับเงินปันผลจากนโยบายการลงทุนในอสังหาฯแต่ละประเภทได้ หากกองทุนบริหารงานดี เก็บค่าเช่าได้สม่ำเสมอ หรือหาผู้เช่ามาได้อยู่ตลอด ผู้ลงทุนอย่างเราก็จะสบายใจได้ปั้นพอร์ตรวยกองทุนรวมอสังหาฯ เล่มนี้ ต่างจากหนังสือ กองทุนรวม 101 ตรงที่เน้นเรื่องของการลงทุนในอสังหาฯเพียงอย่างเดียว และลงรายละเอียดอย่างเจาะลึก ส่วนกองทุนรวม 101 นั้นจะเป็นการอธิบายการลงทุนในกองทุนรวมแต่ละประเภท โดยเน้นถึงภาพรวมของกองทุนเป็นหลักโดยกองทุนอสังหาฯจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่1.PF (Property Fund) ปัจจุบันไม่มีแล้ว แต่ผู้ที่ลงทุนไปก่อนหน้านี้บังดำเนินการและรับผลตอบแทนต่อไปได้2.REITs (Real Estate Investment Trust) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทุนแทบจะเหมือนกับ PF คือรายได้จากค่าเช่า เพียงแต่ REITs สามารถลงทุนในอสังหาฯในต่างประเทศได้3.IF (Infrastructure Fund) กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน เป็นการลงทุนเพื่อโครงสร้างพื้นฐานประโยชน์สาธารณะ 10 ประเภท ได้แก่ ระบบขนส่งทางราง ไฟฟ้า ประปา ถนนทางพิเศษ ทางสัมปทาน ท่าอากาศยาน ท่าเรือน้ำลึก โทรคมนาคม พลังงานทางเลือก ระบบบริหารจัดการน้ำ ระบบป้องกันภัยธรรมชาติ โดยปกติกองทุนเหล่านี้คาดหวังผลตอบแทน 5-8 % ต่อปี การถือกองทุนได้เกิน 3 ปี ช่วยลดความเสี่ยงจากการขาดทุนได้ กองทุนเหล่านี้แบ่งตามลักษณะความเป็นเจ้าของได้ดังนี้Freehold (กองทุนที่ซื้อทรัพย์สินเข้ามาเป็นกรรมสิทธิ์) โดยกองทุนเป็นเจ้าของในทรัพย์สินแล้วทำการปล่อยเช่า นำกำไรที่ได้มาจ่ายปันผล หากยกเลิกกองทุนก็ขายทรัพย์สินแล้วนำกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) มาจ่ายปันผลLeasehold (กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่า) ลักษณะดำเนินงานเป็นแบบเซ้งหรือเช่า มักจะมีสัญญาเช่า 20-30 ปี เมื่อหมดสัญญาเช่าก็คืนทรัพย์ให้กับเจ้าของ ผลตอบแทนจึงมีอายุจำกัดFreehold and Leasehold (กองทุนแบบผสม) คือมีการซื้อทรัพย์สินบางส่วน เช่าบางส่วนวิธีคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนภายในเล่มจะมีการอธิบายถึงวิธีการและข้อจำกัดของแต่ละวิธี เนื่องมาจากปัจจัยทางด้านเงินปันผลที่อาจไม่คงที่ในอนาคต การหักภาษี ณ ที่จ่าย อายุคงเหลือของกองทุน และโอกาสกำไร ขาดทุนที่เปลี่ยนแปลง วิธีการมีทั้งมหด 3 วิธี1.ผลตอบแทนจากเงินปันผล2.ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคา3.ผลตอบแทนตลอดการลงทุนก่อนจะซื้อกองทุนอสังหาฯต้องพิจารณาเรื่องใดบ้าง1.คุณภาพและทำเลที่ตั้งของอสังหาฯ2.เปอร์เซ็นต์ของผู้เช่า (Occupancy Rate)3.จำนวนและสัดส่วนของผู้เช่า4.ความสามารถในการเพิ่มค่าเช่า5.กำไรที่เกิดจากการดำเนินงาน6.เงินปันผล7.ขนาดของกองทุนและสภาพคล่องในการซื้อขาย8.มีนักลงทุนประเภทสถาบันให้ความสนใจ9.การรับประกันรายได้10.อัตราผลตอบแทน ทั้งนี้ เราสามารถติดตามผลการดำเนินงานของกองทุนได้จากงบการเงินรายไตรมาสหรือรายปี เพื่อทราบผลกำไรจากการดำเนินงาน กำไรจากการประเมินราคาสินทรัพย์รายงานประจำปี เพื่อทราบภาพรวมของอุตสาหกรรม ปัจจัยเสี่ยง รายละเอียดทรัพย์สิน ผู้เช่า และการจ่ายปันผลรายงานการประชุมสามัญผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นข้อมูลที่เกิดจากการถาม-ตอบในที่ประชุม เงินคืนจากการลดทุนอีกกรณีหนึ่งที่อาจจะเกิดขึ้น คือทางกองทุนมีการจ่ายเงินคืนจากการลดทุนให้กับผู้ลงทุนเนื่องจากมีการลดทุนจดทะเบียน แล้วจ่ายเงินต้นคืนให้กับเรา สาเหตุหลักๆอาจเกิดได้จาก1.มีผลขาดทุนจากการที่ทรัพย์สินที่ถืออยู่ถูกประเมินลดลง2.ค่าใช้จ่ายที่ถูกจ่ายเป็นเงินสดไว้ล่วงหน้าแล้ว3.มีการขายทรัพย์สินของกองทุนออกไปนอกจากนี้ ภายในเล่มยังมีการแนะนำการลงทุนผ่าน Fund of Property Fund หรือการลงทุนในกองทุนที่ไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯอีกที ซึ่งข้อดีก็คือสามารถลงทุนด้วยเงินไม่มาก มีการกระจายการลงทุนในหลายกอง ไม่ต้องดูคุณภาพสินทรัพย์เองเพราะมีผู้จัดการกองทุนบริหารให้ สภาพคล่องดี แต่ก็มีข้อจำกัดอย่างการไม่สามารถกำหนดทิศทางการลงทุนได้ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายทุกปีไม่ว่าจะได้กำไรหรือไม่ ปัจจัยอัตราแลกเปลี่ยน กรณีที่กองทุนนั้นไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ รวมทั้งความผันผวนของตลาดหุ้น การลงทุนในกองทุนอสังหาฯผ่าน ETF (Exchange Traded Fund) ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งเช่นกัน ซึ่งเป็นกองทุนเปิด ไม่กำหนดอายุโครงการ สามารถซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้ มีการบริหารแบบ Passive คือการลงทุนเลียนแบบดัชนี ผู้ลงทุนสามารถทำ Short sell ได้ คือการเก็งว่าราคาจะตกลงมาในอนาคต จึงยืมสินทรัพย์มาขายก่อน จากนั้นจึงไปซื้อคืนในช่วงที่ราคาตก แล้วนำสินทรัพย์นั้นคืนให้กับเจ้าของ รวมทั้งประเด็นเรื่องภาษี ภายในเล่มก็จะมีสรุปเอาไว้เช่นกัน โดยมีรายละเอียดถึงความแตกต่างระหว่าง PF REITs หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ส่วน IF ไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จนกว่าจะครบ 10 ปีจึงค่อยเสียภาษีเหมือนอย่าง PF และ REITsหนังสือเล่มนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาฯครับ หากสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นก็ไม่แน่ว่าการลงทุนในกองทุนอสังหาฯอาจเป็นที่น่าสนใจก็เป็นได้ และถ้าจะให้ดีใช้หลักการของ Asset Allocation คือมีการกระจายความเสี่ยงไปในหลายสินทรัพย์ ทั้งหุ้น ตราสารหนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดความผันผวนได้ครับ เครดิตภาพภาพปก โดย cegoh จาก Pixabay.comภาพที่ 1 โดย cegoh จาก Pixabay.comภาพที่ 2 โดย PIRO4D จาก Pixabay.comภาพที่ 3 โดย jplenio จาก Pixabay.comภาพที่ 4 โดย Free-Photos จาก Pixabay.comภาพที่ 5 โดย Pexels จาก Pixabay.comภาพที่ 6 โดย jplenio จาก Pixabay.comภาพที่ 7 โดย Free-Photos จาก Pixabay.com เปิดประสบการณ์ความบันเทิงที่หลากหลายสุดปัง บน App TrueID โหลดเลย ฟรี !