ไขข้อข้องใจ การริบมัดจำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเรื่อง/ภาพ: ทนายน้อยหน่าขอบคุณภาพปกจาก pexelsเรื่องการทำสัญญาที่ลูกความโทรมาปรึกษามากที่สุดเรื่องหนึ่งก็คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คำถามก็จะมาแนว ๆ เช่น ถ้าผู้จะซื้อยกเลิกสัญญาไม่ซื้อแล้ว ผู้จะขายริบมัดจำได้ทั้งหมดหรือไม่, สัญญาลงชื่อผู้จะซื้อฝ่ายเดียวใช้บังคับได้หรือไม่ ผู้เขียนจะเล่าให้ฟังก่อนอื่นต้องรู้หลักกฎหมายเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ก่อน เพราะที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ ถ้าขายที่ดินพร้อมบ้าน หรือบ้านอย่างเดียว ก็ใช้หลักกฎหมายเดียวกันคือเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายวางหลักไว้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะฟ้องร้องบังคับคดีได้จะต้องเข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้1. มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด 2. วางมัดจำแล้ว (อาจไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือก็ได้ แต่ทำสัญญาด้วยวาจามีพยานรู้เห็น นำสืบให้ศาลเชื่อได้) 3. ชำระหนี้บางส่วน เช่น หากเป็นฝ่ายผู้จะซื้อก็คือชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้จะขายบ้างแล้ว ในทางกลับกันหากเป็นฝ่ายผู้จะขายก็คือยอมให้ผู้จะซื้อเข้าไปอยู่อาศัยหรือใช้สอยในที่ดินแล้วหากมีข้อใดข้อหนึ่งใน 3 ข้อข้างต้นถึงจะฟ้องบังคับคดีได้ ส่วนเรื่องมัดจำที่มีคำถามว่าถ้าผู้จะซื้อยกเลิกสัญญาไม่ซื้อแล้วผู้จะขายริบมัดจำได้ทั้งหมดหรือไม่ ต้องรู้จักก่อนว่ามัดจำมีลักษณะอย่างไรขอบคุณภาพจาก pixabayกฎหมายวางหลักไว้ว่าสิ่งใดที่ให้ไว้ในวันทำสัญญาเพื่อเป็นประกันว่าจะปฏิบัติตามสัญญานั้น สิ่งนั้นคือมัดจำ ดังนั้นถ้าทำสัญญากันโดยพิมพ์ในสัญญาว่ามัดจำ 50,000 บาท แต่ให้จริง 10,000 บาท อีก 40,000 บาท ให้วันถัดไป มัดจำตามกฎหมายที่ผู้จะขายจะริบได้จากผู้จะซื้อคือ 10,000 บาทเท่านั้น มัดจำที่ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบได้มีกรณีเดียวคือผู้จะซื้อผิดสัญญาโดยเป็นความผิดของผู้จะซื้อ เช่น ทั้งสองฝ่ายนัดกันมาทำสัญญาซื้อขายโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 2 มกราคมแล้วผู้จะซื้อไม่มาโดยวันที่ 2 มกราคมเป็นวันเปิดทำการ แต่ถ้ารัฐบาลประกาศให้วันที่ 2 มกราคมเป็นวันหยุด ย่อมไม่ใช่ความผิดของผู้จะซื้อดังนั้นกรณีหลังริบมัดจำไม่ได้ขอบคุณภาพจาก pixabayดังนั้นการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่เหมาะสมที่สุดควรทำสัญญาเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อทั้งฝ่ายผู้จะซื้อและผู้จะขาย มีพยานลงลายมือชื่ออย่างน้อย 2 คน (แม้กฎหมายไม่ได้บังคับก็ตาม เผื่อมีการฟ้องร้องในอนาคตจะได้มีพยานมายืนยัน) และให้มัดจำเต็มจำนวนในวันทำสัญญา ไม่ใช่เอามาให้วันอื่น หากทำสัญญาถูกต้องก็จะสบายใจทั้ง 2 ฝ่าย และพร้อมรับผิดชอบตามกฎหมายหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา สำคัญที่สุดคือต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดรอบคอบก่อนลงลายมือชื่อจะได้ไม่บ่นตัวเองภายหลังว่ารู้งี้อ่านให้ละเอียดก่อนก็ดี หวังใจว่าอ่านบทความจบแล้วผู้อ่านจะให้ความสำคัญกับการเข้าทำสัญญาอย่างรอบคอบมากขึ้นขอบคุณภาพจาก pixabayอ้างอิงหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เรื่องสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์, มาตรา 377 เรื่องมัดจำ, มาตรา 378 เรื่องการริบมัดจำ